費孝通先生曾在《鄉(xiāng)土中國》一文中提到，中國的鄉(xiāng)村既有“從土里長出過光榮的歷史，自然也會受到土的束縛”。

如果說鄉(xiāng)村振興的成功典范，諸如袁家村、魯家村等是土里長出來的光榮，那么更多的鄉(xiāng)村振興項目還依然受到“土”的束縛。

比如，有的地方不顧實際，盲目引進鄉(xiāng)村振興項目，忽略在地群眾的感受和訴求，最后搞成“爛尾”工程；還有一些項目用地不規(guī)范，在環(huán)境整治中，企業(yè)蒙受滅頂之災，政府工作壓力巨大，深感切膚之痛……

而這些問題，歸納總結起來無外乎以下幾點：

1.項目落成階段：項目已落成，不知道如何提升和輸出？

2.項目進行階段：過程中不知道如何做得更好？

3.初期介入階段：初期介入，不知道如何整合資源？

4.意向介入階段：想介入，不知道介入路徑？

而突破這些難題，中厚明德認為唯有樹立全局思維，摸清脈絡，在“政策分析-土地獲取-頂層設計-策劃規(guī)劃-立項申報-開發(fā)建設-資本對接-產業(yè)導入-運營招商-品牌輸出”十大節(jié)點精準發(fā)力，才能推動鄉(xiāng)村振興項目落地生根。

多年來，中厚明德一邊反復建構理論模型，一邊助推鄉(xiāng)村振興項目落地實踐，在產業(yè)運營中總結出一套切實可行的項目實操經驗。由此凝練而出的“全局思維”模式，將幫助那些深陷鄉(xiāng)村振興項目泥淖的企業(yè)和政府，走出困境，獲得新生。

一、全局思維--庖丁解牛

闡述全局思維之前，我們先來看一個小故事。

魏惠王時，有個丁廚擅長宰牛。牛刀似割在無筋無骨之處，宰千牛而刀不損。魏惠王贊嘆不已，問其緣故。

庖丁答道：“我所探究的‘道’，超乎技藝。剛宰牛時，所見是一頭牛。三年后，所見則是牛的肌理筋骨。而如今，整頭牛了然于心，用刀游刃有余。所以，我的刀用了十九年，宰牛數千，依然如新。而一般的廚師，每月換一把刀，因為他用刀去砍骨頭；技藝高超點的廚師，一年換一次刀，因為他用刀去割肉?！?/span>

庖丁解牛達到爐火純青的狀態(tài)，其實經歷了三重境界：第一，所見莫非全牛者；第二，未嘗見全牛也；第三，官知止而神欲行。

而當我們面對鄉(xiāng)村振興項目時，也要經歷這三重境界。意向或初期介入項目時，我們只有一個籠統含混的意象，而各環(huán)節(jié)該如何配合，還不得要領；而到項目進行階段，需直面項目各環(huán)節(jié)難題，逐層解構，反復實踐克服難題；而項目落成運營成熟之時，我們復盤時會發(fā)現項目已了然于胸，掌握項目運行規(guī)律，再去操刀，便游刃有余了。

當然，鍛造三重境界并非一朝一夕之功，而首先要做的就是構建鄉(xiāng)村振興的全局思維。

二、鄉(xiāng)村振興項目全局思維

 

鄉(xiāng)村振興項目整體操作流程當中，立足全局來看，“政策分析-土地獲取-頂層設計-策劃規(guī)劃-立項申報-開發(fā)建設-資本對接-產業(yè)導入-運營招商-品牌輸出”這十個關鍵節(jié)點值得重視，大家可以復盤一下，你的項目在那個階段出現了問題。一旦一個關鍵節(jié)點出現問題，都會給項目帶來巨大的損失。

所以，放眼全局，找到關鍵節(jié)點，尋求突破，才是鄉(xiāng)村振興發(fā)展之“道”，下面我們就來一一拆解剖析。

01

政策分析：看清行業(yè)大勢，抓住政策紅利

2020年，新冠疫情深刻影響了國內外經濟發(fā)展，而中國成為新冠疫情暴發(fā)以來第一個恢復增長的主要經濟體，內循環(huán)大格局已成。其中，鄉(xiāng)村振興成為經濟內循環(huán)發(fā)展的重要爆發(fā)點。

所以，我們看到疫情期間，很多政策都下發(fā)了紅頭文件。但是，你是否了解政策以及政策背后的指向呢？那么我們先來匯總與鄉(xiāng)村振興相關的政策（部分），再來分析如何解讀政策。

很多人一看政策就頭疼，云里霧里，抓不住重點。但研讀政策，我們不僅能看清行業(yè)大勢，還能借助政策紅利做大做強項目。

限于篇幅本文僅列出部分政策，如需了解更多相關政策，請公眾號內回復“政策”

比如，國家發(fā)展改革委關于印發(fā)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》的通知，共有28條，都和從事鄉(xiāng)村振興的點息息相關，其中四條與項目關聯度尤其高。

如下所示：

①加大“人地錢掛鉤”：加大新增建設用地計劃指標與吸納落戶數量掛鉤力度；

②規(guī)范發(fā)展特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)：強化政策激勵，加強用地和財政建設性資金保障，鼓勵省級政府通過下達新增建設用地計劃指標、設立省級專項資金等方式擇優(yōu)支持，在有條件區(qū)域培育一批示范性的精品特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)；

③改革建設用地計劃管理方式：鼓勵盤活低效存量建設用地，控制人均城市建設用地面積。分步實現城鄉(xiāng)建設用地指標使用更多由省級政府負責，將由國務院行使的農用地轉為建設用地審批權以及永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過35公頃、其他土地超過70公頃的土地征收審批權，授權省級政府或委托試點地區(qū)的省級政府實施。探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區(qū)域交易機制；

④全面推開農村集體經營性建設用地直接入市：出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見。允許農民集體妥善處理產權和補償關系后，依法收回農民自愿退出的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地使用權，按照國土空間規(guī)劃確定的經營性用途入市。啟動新一輪農村宅基地制度改革試點。

02

土地獲取:所有項目的土地獲取都至關重要

所有的鄉(xiāng)村融合的項目，如特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、產城融合、一二三產融合項目等等，都會涉及到土地問題。項目落地過程中，土地該如何開發(fā)它的價值？

在土地轉化到項目用地過程中，中厚明德總結梳理項目實操經驗，提煉出以下幾點：

首先，清晰土地類型，要會看“兩圖”。

我們看到了太多的企業(yè)淪陷到兩圖中，“兩圖”即土地利用規(guī)劃圖、環(huán)保紅線圖。

很多項目是操盤手憑著想象，做了一版漂亮的規(guī)劃圖，而到要過規(guī)委會的時候，國土資源局的局長告訴你，今天規(guī)劃地再好，這個項目依然落不下去，為什么？

因為，你的規(guī)劃違反了《中華人民共和國土地管理法》，因為你在我們很多的紅線范圍內進行了規(guī)劃，在我們基本農田內進行了規(guī)劃，你把項目建設在了國家森林公園里，建設了在濕地里，水源地里。雖然看上去很美很好，但是你會發(fā)現根本不能落地。

了解清楚土地類型之后，在適合的地方建設項目，才是正確的選擇。如果一開始就錯了，后面的東西全錯。

其次，要判斷土地價值，找對獲地方式。

判斷土地價值前一定要做調研，一定要實地去看，土地價值一般是和土地周邊的人口、經濟、自然資源匹配等等，這些都會影響土地價值的判定。

找準獲地方式也至關重要，比如，農村集體經營型建設用地、宅基地、公共設施用地，是農村的建設用地三大塊。農用地兩塊包含一般農田和基本農田，從事農田基本范疇之內的所有的項目是可以的，比如種植，基本農田和一般農田的獲地方式是土地流轉。再有就是四荒地、林地、灘涂地、礦坑等等，這些在找準獲地方式上是非常重要的。

最后，做好頂層設計、項目測算，整合談判資源。

不同的土地類型，我所做規(guī)劃的產業(yè)方向是怎么樣的，哪些地方是用作產業(yè)投資的，哪些地方是用作農業(yè)的，哪些地方是用于二產加工的，哪些地方是用于打造生態(tài)的，哪些地方是用于滿足生態(tài)必須的，這些產業(yè)投資收益測算和我們供地順序之間是什么關系，都需要整體考量。

項目談判中，我們要非常清楚政府到底需要什么樣的合作伙伴來發(fā)展和投資這塊土地。整合發(fā)展資源非常重要，這就要考驗企業(yè)自身是否具備很強的投資能力，有沒有具備產業(yè)的落地能力，有沒有具備安置和保護好當地老百姓核心利益的操盤能力。有沒有去讓當地稅收、就業(yè)拉動能力，以及我們在這個過程當中創(chuàng)造出來更多的價值，需要我們企業(yè)、政府去整合不同的資源匹配到項目當中來。

中厚明德發(fā)現，項目是否盈利，70%看拿地，項目將來出現問題，70%都是在拿地階段出現問題。限于篇幅，不在此展開，如您有相關問題，歡迎與我們詳談。

03

頂層設計、策劃規(guī)劃

如果說前述所講“政策分析”和“土地獲取”還停留在概念階段，那么“頂層設計、策劃規(guī)劃”這些環(huán)節(jié)則是偏向項目實操，結合中厚明德過往案例分析或許更為直觀可感，歡迎“對號入座”。

以“廣東嘉士利郁南萬畝無核黃皮文化特色小鎮(zhèn)（一鎮(zhèn)一園）”為例。

項目定位思路：依托郁南無核黃皮產業(yè)發(fā)展基礎，優(yōu)化無核黃皮產業(yè)鏈，突破我國傳統農業(yè)產業(yè)瓶頸，形成產業(yè)集群效應。

前端延伸打通產業(yè)鏈，往科研，應用、營銷、服務延伸、延長產業(yè)鏈，進行深加工；后端與旅游、教育、博覽、康養(yǎng)等產業(yè)廣泛融合，實現全產業(yè)鏈聚集，構建無核黃皮產業(yè)的全產業(yè)鏈結構，實現鏈條均衡發(fā)展，實現最大的產業(yè)效益。

同時結合郁南無核黃皮產業(yè)資源，發(fā)揮企業(yè)資源優(yōu)勢，以特色小鎮(zhèn)為載體，打造中國名優(yōu)水果產業(yè)發(fā)展示范區(qū)，以“無核黃皮生產”為核心，將無核黃皮農產全過程貫穿于旅游、教育、會議、康養(yǎng)等產業(yè)廣泛融合，從而形成“產—賞—賣”的三大功能體系，實現三產融合下價值最大化，打造廣東嘉士利郁南萬畝無核黃皮產業(yè)文化特色小鎮(zhèn)。

經過各方通力合作，廣東嘉士利郁南萬畝無核黃皮文化特色小鎮(zhèn)獲批2019廣東省省級農業(yè)產業(yè)示范園。

04

立項申報、開發(fā)建設、資本對接

立項申報、資本對接向來是項目操盤中難題，但跳出項目本身，以全局思維來看并不難。

比如，中厚明德深度參與的“宇翔盛泰·天空之城”飛行小鎮(zhèn)，我們協助小鎮(zhèn)順利成功申報，該項目被評為河北省重點標桿項目。小鎮(zhèn)產業(yè)集聚效應將為當地帶來的更多的稅收、就業(yè)等紅利，因此也享受到了政府地價優(yōu)惠扶持。

項目運作中，中厚明德團隊在充分分析項目方需求和項目所在地的資源環(huán)境及國內相關建設案例基礎之上，針對宇翔盛泰天空之城特色小鎮(zhèn)的建設背景、產業(yè)策劃、發(fā)展規(guī)劃、建設重點、運營模式、招商策略等方面，進行多維度分析論證，為小鎮(zhèn)提供全產業(yè)服務（包含但不限于專家到家、項目定位咨詢、政策咨詢、策劃規(guī)劃、政府匯報談判、協議簽訂框架及投資協議、運營發(fā)展、產業(yè)導入、資金導入等）。

05

產業(yè)導入、運營招商、品牌輸出

從新形勢下的鄉(xiāng)村振興發(fā)展趨勢來看，我們需突破地產思維、小農經濟模式，轉化為以產業(yè)為主導，以土地為基礎，以各種產業(yè)項目、文旅康養(yǎng)和房地產項目為重點的全方位體系。

如鶴山田園綜合體項目中，中厚明德立足農業(yè)產業(yè)，依托惠州市的優(yōu)質農業(yè)資源，以惠州利美農場為基礎，以惠州“時令蔬果”等地理標志農產為抓手，以惠州農業(yè)樣板為目標，從“前端研發(fā)、核心種植、后端服務“三大農業(yè)要點切入，擴展農業(yè)上下游產業(yè)鏈，構建“三產融合”的田園綜合體。

同時，橫向拓展“農業(yè)+”，形成“農業(yè)+”產業(yè)融合的功能體系，構建小鎮(zhèn)農業(yè)產業(yè)鏈的完整的價值屬性。通過產業(yè)要素篩選，融入旅游休閑、科普教育、文化創(chuàng)意、康體養(yǎng)生等功能， 打造“農業(yè)+旅游”、“農業(yè)+文創(chuàng)”、“農業(yè)+教育”、“農業(yè)+康養(yǎng)”，將產品做到極致。農業(yè)不再僅僅是種植，而是多元化、復合化、擁有生命力的品牌……

正是多年探索實踐復盤，中厚明德沉淀多年產業(yè)研究經驗，匯聚數十位產業(yè)研究專家，以產業(yè)發(fā)展為核心，整合運營產業(yè)資源，聯合智庫、資本、產業(yè)、建設運營等全產業(yè)鏈知名企業(yè)直接參與，形成了共建共享共贏的復合式緊密型服務生態(tài)，已具備產業(yè)運營商的服務能力。

目前，中厚明德已擁有2大品牌背書，18大行業(yè)產業(yè)資源，200名政策專家與項目操盤手，100個實操項目，且均被列為國家級及省級重點項目。

全局思維“政策分析-土地獲取-頂層設計-策劃規(guī)劃-立項申報-開發(fā)建設-資本對接-產業(yè)導入-運營招商-品牌輸出”各個環(huán)節(jié)思維模型構建實操修正絕非泛泛而談，而是八年來中厚明德作為產業(yè)運營商磨礪而出。

立足全局產業(yè)鏈，才有穿透力。中厚明德愿與大家一起努力，共同突破鄉(xiāng)村振興項目中的難題與困境。

三、以終為始，立足全局

美國著名的管理學大師史蒂芬·柯維認為，我們做事需“以終為始”，在運作鄉(xiāng)村振興融合項目也是如此。

無論是特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、產城融合、一二三產融合項目等等，做之前我們要想好了它最終的樣子。而實際運作操盤時，其實都是二次創(chuàng)造（All things are created twice）。項目其實早就在心里被創(chuàng)造了第一次（Mental Creation)，第二次才是實際的創(chuàng)造(Physical Creation）。

而全局思維不僅能幫你第一次創(chuàng)造項目藍圖，樹立信念，還能在你實際操盤運營項目時，幫你破解實際遇到的難題。

但如果你沒有樹立全局思維，去操盤運作項目，你或許會成功，但更多會因為很多決定無法抉擇而陷入許多雜碎的反復討論與試探之中，并且最后深陷泥淖。

鄉(xiāng)村振興不光靠熱情，靠運氣，還要找到科學的方法，全局思維就是破解鄉(xiāng)村振興十大難題的利器！